Inmuebles para alquilar en Mallorca – ¿una inversión segura?

Situación jurídica - El año pasado, el alquiler de viviendas en Mallorca se convirtió en un tema candente, existiendo cierta confusión debido a que gran parte de las informaciones no eran del todo rigurosas. En consecuencia, esta sección abordará los problemas jurídicos y se centrará en aquello que todavía les está permitido a los propietarios.

El gobierno de las Islas Baleares ha abordado el problema de los propietarios que comercializan sus viviendas para alquiler vacacional de forma ilegal, sin la licencia exigida y sin pagar los correspondientes impuestos por los ingresos obtenidos. Se han establecido multas de hasta 40.000 euros y se ha declarado una moratoria en la concesión de licencias que estará vigente hasta agosto de 2018, en espera de una decisión final sobre cómo regular el alquiler de viviendas. Actualmente, cualquier propietario puede alquilar su vivienda bajo ciertas condiciones:

Todos los alquileres a largo plazo (por un período superior a un mes) de cualquier vivienda, incluidos apartamentos, no requieren de una licencia. Sin embargo, la vivienda debe contar con el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad. Está prohibido (y siempre lo ha estado) el alquiler, por parte de un particular, de un apartamento para uso vacacional. Se puede alquilar una villa o una finca para uso vacacional si se dispone del número de registro de entrada de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT), que se debe presentar ante la Consejería de Turismo.

Se ha paralizado la solicitud de licencias a través de la DRIAT hasta después de la moratoria. Se puede presentar la declaración de la renta del alquiler y efectuar el pago del correspondiente impuesto bien de forma directa, en caso de ser residente, o bien a través de un tercero (como, por ejemplo, un asesor fiscal) que actúe en representación del propietario no residente, declarando en su nombre la renta del alquiler y efectuando el pago del impuesto en España.

Engel & Völkers recomienda contactar, en cualquier caso, con un asesor fiscal. Los propietarios que deseen alquilar su vivienda durante parte del año y no tengan clara su situación concreta, deben consultar a un abogado los requisitos legales que pueden cambiar después del verano de 2018. Como resultado de esta nueva legislación y sobre todo por las posibles multas es probable que se produzca una mayor oferta de apartamentos en alquiler a largo plazo o en venta.

Palma de Mallorca

La demanda de alquileres se disparó en esta zona, ya que los compradores potenciales prefirieron alquilar durante un año o más antes de efectuar la compra. Muchos factores inciden en el precio del alquiler: exteriores con privacidad, aparcamiento, ascensor, calefacción, aire acondicionado, vistas, antigüedad y calidad general del inmueble. Escasean los apartamentos que poseen todas estas instalaciones, lo cual se refleja finalmente en el importe de la renta mensual del alquiler. Desde que se establecieron elevadas multas por el alquiler turístico ilegal de apartamentos, hacia finales de 2017 Engel & Völkers observó que había un número mayor de propietarios alquilando sus apartamentos a largo plazo, con un precio medio de la renta entre 1.500 a 2.000 euros al mes. Por nacionalidades, los clientes que más alquilan son los alemanes, los suizos y los escandinavos, y las zonas con más aceptación son Sa Calatrava, la Catedral, el Paseo del Borne / San Feliu y el Portixol, destacando el barrio de Sa Gerreria por su proyección.

Palma Alrededores & Son Vida

El año pasado, debido a la mayor demanda, esta tienda inmobiliaria de Engel & Völkers comenzó a ofrecer alquileres selectos a largo plazo, en especial de inmuebles situados en la exclusiva zona de Son Vida. Los alquileres mensuales comienzan por 6.500 euros por una casa y 2.500 euros por un apartamento. Hasta la fecha, la mayoría de los clientes que alquilan lo han hecho para probar el estilo de vida del lugar con su familia antes de decidirse por adquirir el inmueble.

Mallorca Suroeste

Debido a la demanda de alquileres de lujo en esta zona por parte de clientes internacionales, el año pasado se creó Engel & Völkers Luxury Collection Mallorca, una nueva división para alquileres turísticos de Engel & Völkers Mallorca Suroeste. Presta un alto nivel de servicio personalizado y ofrece villas exclusivas en las mejores ubicaciones. Estas villas tienen de 5 a 7 habitaciones, piscina y amplias terrazas para comer y entretenerse al aire libre, además, se complementan con un amplio abanico de servicios adicionales como conserjería, avión privado y alquiler de embarcaciones. Los alquileres a largo plazo también gozan de mucha aceptación entre los clientes que desean, antes de realizar una compra, comprobar cómo es vivir en Mallorca a tiempo completo. Por lo general, los contratos tienen una duración de entre 12 meses a 2 años y los precios comienzan en 2.500 euros al mes para una casa y 1.500 euros para un apartamento. Estos clientes tienden a priorizar el inmueble en sí, siendo su ubicación una cuestión secundaria. Exigen muebles y accesorios de calidad, así como aire acondicionado y calefacción. Los clientes que más alquilan son los de los países de habla alemana, aunque también los hay británicos. Las zonas que más demandan las familias son Palma, Portals y Santa Ponsa, por sus buenas infraestructuras y escuelas internacionales.

Mallorca Oeste

En esta zona, la demanda se centra en fincas privadas de alta calidad para alquileres turísticos estivales en las áreas de Valldemossa y Deià. Respecto a Sóller y Puerto de Sóller hay un mayor interés en primavera y otoño. Engel & Völkers ofrece alquileres a largo plazo por 10.000 euros al mes por una casa. Los clientes con mayor demanda se dividen entre los de los países de habla alemana y los británicos, aumentando el interés de los escandinavos. Como escasean los buenos alquileres, son cada vez más los propietarios que regularizan sus inmuebles para sacar provecho del altamente lucrativo mercado de los alquileres turísticos.

Mallorca Norte

Esta zona ofrece alquileres vacacionales tanto de larga como de corta duración. La temporada de los alquileres vacacionales comienza en Semana Santa y se prolonga hasta octubre. Las rentas de los alquileres pueden ser muy lucrativas si se dispone de toda la documentación en regla. Los clientes son más conscientes de la importancia de alquilar a través de una empresa con buena reputación, que ofrece viviendas legales y que cumple con la legislación autonómica ofreciendo un alto nivel de calidad y unas buenas instalaciones. Los precios de los alquileres turísticos por semana varían de 2.000 a 6.000 euros. Los alquileres a largo plazo comienzan en 2.000 - 3.000 euros al mes. Aunque los clientes de Engel & Völkers son de muy diversa procedencia, el pasado año la mayoría de los clientes que alquilaban eran británicos, aumentando los alemanes y los suizos. Los inmuebles más solicitados eran modernos chalets y villas cerca de la playa. Esta oferta hace que la costa norte goce de mucha aceptación.

Mallorca Central y Sur

Según Engel & Völkers, la demanda de alquileres aumentó el año pasado en las zonas de Santa Maria y Llucmajor. Desde estas zonas se acede rápidamente al aeropuerto y se dispone de buenas infraestructuras. Son ideales para parejas y familias que desean probar el estilo de vida del lugar antes de decidirse a vivir de continuo en la isla. En el sur, el precio mensual de los alquileres comienza en 1.500 euros por una casa y 1.200 euros por un apartamento. En el interior, aumentan de 2.000 euros para una casa y 1.200 euros para un apartamento. Los clientes que alquilan son principalmente de habla alemana, se interesan por casas y fincas con terreno, preferiblemente con piscina, jardín y un buen sistema de calefacción. Existe una tendencia creciente de los propietarios a alquilar a largo plazo, ya que así se logra un aumento del capital invertido mientras el inmueble está ocupado, recibiendo una renta y cubriendo los gastos generales del propietario.